Leilão Judicial · 2ª Vara Cível de Praia Grande · Desocupado · Praça aberta
Apartamento — Ocian, Praia Grande/SP
Rua Itamar, 415, Apto 32, Ocian, Praia Grande, SP · Matrícula 45.821 · 1º CRI de Praia Grande Ver no mapa
Processo nº 1003667-40.2019.8.26.0477
Avaliação
Lance mínimo
Desconto
EntendaDesconto bruto sobre a avaliação judicial. O lucro líquido considera ~27% de custos (ITBI, leiloeiro, registro, reforma) — veja o Simulador.Área
Veredito Rubedo
Avalie com cautela
Índice de Atratividade
Favorável
O imóvel apresenta fundamentos financeiros sólidos — desconto de 40% sobre a avaliação judicial e margem estimada de 20,6%. O magistrado da vara tem histórico favorável à execução (18 leilões designados em 368 processos) e o imóvel está desocupado, eliminando riscos de imissão na posse. Porém, há uma condição não resolvida: débito condominial de R$ 8.200 com sub-rogação não confirmada no edital. Se não sub-rogado, o custo recai sobre o arrematante. Recomendação: confirme a sub-rogação diretamente com o leiloeiro antes de ofertar. Após confirmação, este imóvel tem perfil de AVANCE.
Praças do Leilão
2 praças cadastradas
Avaliação Judicial
R$ 285.000,00
Lance Atual
R$ 172.000,00
| Praça | Data e Hora | Lance Mínimo | Desconto | Agenda |
|---|---|---|---|---|
1ª Praça | 14/11/2024, 10:00 | R$ 285.000,00 | ||
2ª PraçaAtiva | 12/12/2024, 10:00 | R$ 172.000,00 | -40% |
ℹ️ Entenda as praças
A 1ª praça ocorre pelo valor de avaliação judicial. Se não houver lance, a 2ª praça ocorre com desconto (geralmente 50%). Lance abaixo de 50% da avaliação pode ser contestado como preço vil (Art. 891 CPC).
Leiloeiro
Frazão Leilões
Comitente
Banco Bradesco S.A.
Inteligência Rubedo
Padrão histórico + perfilagem + análise forense
Oráculo Rubedo
Comportamento decisório do juízo + leitura por IA
Comportamento do juízo
Tempo médio de tramitação
Quanto os processos costumam demorar nesse juízo.
Concentração de leilões
Com que frequência os processos aqui viram leilão.
Previsibilidade
O quão consistente é o juízo — mais alto, menos surpresa.
Comparativo — média do TJSP
média TJSP: 85 dias
média TJSP: 4,7%
Leitura — análise por IA
Gerado por IAA vara responsável conduz a execução com ritmo favorável ao arremate: 18 leilões designados em 368 processos analisados, com baixa incidência de suspensões. Somado ao imóvel desocupado e ao devedor pessoa física sem histórico de embargos, o cenário processual reduz o risco de imissão na posse.
Aviso importante: análise gerada por inteligência artificial sobre dados públicos, obedecendo os cômputos canônicos da plataforma. Não constitui aconselhamento jurídico pessoal — consulte um advogado especializado antes de qualquer lance.
Dossiê do Executado
O antigo dono que perdeu o imóvel. Lemos o perfil dele pra você:
Nossa leitura
Score 690 de 0 a 1.000, sem pendências relevantes.
Se ele tem fôlego pra tentar retomar o imóvel pagando a dívida (remição), isso está avaliado em 'Sinais do Processo' — pela tentativa real de bloqueio de contas, não pelo score.
CARLOS ALBERTO MENEZES DA SILVA
Pessoa Física · 312.***.*89-00
Idade
54 anos
Capacidade Pgto
Moderada
Pendências
R$ 0,00
Pendências Financeiras
Protestos, ações judiciais e inadimplência
Riscos Identificados pelo Oráculo
Débito condominial sem sub-rogação confirmada
O imóvel registra débito condominial de R$ 8.200,00 e o edital não confirma expressamente a sub-rogação do valor no preço de arrematação.
Implicação
Sem sub-rogação expressa, o débito pode recair sobre o arrematante após a carta de arrematação, corroendo a margem líquida estimada de 20,6%.
Mitigação
Obter do leiloeiro confirmação por escrito da sub-rogação (art. 130, parágrafo único, do CTN) antes de registrar qualquer oferta.
Custos de arrematação sobre a margem
O desconto de 40% sobre a avaliação é bruto; comissão do leiloeiro, ITBI e registro consomem cerca de 27% sobre o lance.
Implicação
A margem líquida real (estimada em 20,6%) é sensível ao valor final do lance e aos custos efetivos da praça.
Mitigação
Simular o resultado líquido no Simulador de Lance antes de definir o teto de oferta.
Próximos Passos Sugeridos
Ações concretas recomendadas pelo Oráculo antes ou após o arremate
- 1.
Confirmar com o leiloeiro, por escrito, a sub-rogação do débito condominial de R$ 8.200,00 antes de registrar qualquer oferta.
- 2.
Após confirmar a sub-rogação, tratar o lote como perfil de AVANCE — desconto de 40%, imóvel desocupado e vara célere sustentam a operação.
- 3.
Simular o resultado líquido no Simulador de Lance (margem estimada de 20,6%, já considerando ~27% de custos) para definir o teto da oferta.
Estas recomendações são específicas para este lote e geradas com base na análise forense do Oráculo.
Ficha do Processo
Dados de registro, edital e movimentações processuais
Dados de Registro
Detalhes do Processo
Que tipo de processo originou o leilão.
Quando o processo foi aberto.
Últimas Movimentações
Decisão: Designação de datas para leilão eletrônico.
Juntada de Petição: Apresentação de edital de leilão pelo gestor.
Certidão de Intimação Expedida: Partes intimadas sobre o leilão.
Laudo de Avaliação Homologado pelo juiz.
Decorreu o prazo sem manifestação do executado.
Análise do Edital
Condições de Pagamento
30% na assinatura + 70% em até 30 dias
Venda Ad Corpus
Sim — sem garantias de metragem
Sub-rogação ao Preço
Sim — dívidas sub-rogadas
Cônjuge Citado
Sim — citação confirmada
Condomínio Irregular
Situação regular
Ônus Reais Identificados
O que está registrado pesando sobre o imóvel — hipotecas, penhoras.
Em regra, hipotecas e penhoras como esta se extinguem com a arrematação: o imóvel vem livre e o credor é pago com o dinheiro do leilão — não por você (Art. 908 §1º CPC).
Atenção a dois pontos: o que o edital atribuir expressamente ao arrematante, e dívidas de condomínio, que seguem regra própria e podem te acompanhar.
Riscos do Processo
Blindagem do edital + sinais do processo
Débito condominial de R$ 8.200 — sub-rogação não declarada no edital; se não sub-rogada, recai sobre o arrematante.
Análise Rubedo™
Débitos condominiais são obrigação propter rem. Em arrematação judicial, o entendimento predominante é que o arrematante assume os débitos condominiais anteriores, EXCETO se o edital prevê sub-rogação no preço. Verifique o valor total das cotas em atraso diretamente com o condomínio antes de dar o lance. Inclua este valor no cálculo de viabilidade.
Imóvel desocupado conforme certidão — sem risco de imissão na posse.
Análise Rubedo™
Este risco foi identificado pela Tecnologia Rubedo™ com base na análise inteligente do edital. A existência deste alerta não impede a arrematação, mas exige atenção redobrada na due diligence. Analise a matrícula atualizada do imóvel e os documentos processuais para confirmar se este risco ainda está vigente ou já foi superado.
Tributos quitados / sub-rogados no preço conforme edital.
Análise Rubedo™
O IPTU é uma obrigação propter rem — acompanha o imóvel independente do proprietário. O STJ consolidou entendimento (Tema 1.134) de que, em arrematação judicial, os débitos de IPTU anteriores ficam sub-rogados no preço — são pagos com o valor da arrematação, não pelo arrematante. Verifique se o edital prevê expressamente a sub-rogação.
Sinais do Processo
Pistas do processo que pesam no risco da arrematação.
Quem está no processo
Pistas de estratégia
Leilões anteriores
1ª praça frustrada em 14/11/2024
Leitura dos sinais
1 ponto de atenção: o imóvel teve 1 leilão frustrado. No mais: sem bloqueio de contas e resistência esperada baixa.
Análise Financeira
Avaliação, custos, ônus e simuladores
Estimativa de Mercado
Quanto o imóvel vale
O bairro Ocian, em Praia Grande/SP, apresenta forte demanda por imóveis próximos à praia, especialmente apartamentos com 2 dormitórios. A valorização média nos últimos 12 meses foi de 8,3%, impulsionada pela migração de famílias da capital. O imóvel está a 350 metros do calçadão e possui infraestrutura consolidada de comércio e transporte.
Referências de Mercado
ZAP Imóveis
R$ 4.620/m²
VivaReal
R$ 4.550/m²
QuintoAndar
R$ 4.480/m²
Estimativa automatizada gerada por IA com base em dados públicos de anúncios regionais. Não constitui avaliação oficial (ABNT NBR 14.653). Consulte um avaliador credenciado para transações imobiliárias.
Custos e Retorno
Quanto custa e quanto rende
Lance
R$ 172.000,00
Custos
R$ 86.800,00
Investimento total
R$ 258.800,00
Lucro estimado
+R$ 53.200,00
Paga na arrematação — obrigatória
Alíquota municipal (estimada)
Faixa ANOREG baseada no valor
Dívidas identificadas no edital
IPTU
Quitadas pelo banco
CONDOMINIO
Confirmar sub-rogação
Dívidas sub-rogadas ao preço são descontadas do lance pago — sem custo extra. Consulte sempre os termos do edital antes do lance final.
Acompanhamento jurídico especializado
68m² × R$800/m² × 30% (reforma parcial)
Sobre valor de venda
15% sobre o lucro bruto na revenda
Estimativas com base em dados públicos e cálculos detalhados do Financial Engine. Consulte advogados.
Ônus e Restrições Jurídicas
Extraídos do edital e fontes públicas
Dívidas em números
Extraídos do edital e fontes públicas
⚠️ Consulte a matrícula atualizada no CRI e o processo judicial no e-SAJ antes de realizar lances. Algumas dívidas podem não constar no edital mas existirem na matrícula.
Simulador de Lance Rubedo
Calcule seu lucro antes de dar o lance
Seu Lance
Custos de Aquisição
Derivados do Financial Engine🏛️ ITBI
3% sobre o valor do lance (estimativa média)
📋 Registro em Cartório
Taxa média estimada
🔨 Comissão do Leiloeiro
Sobre o valor do lance
⚠️ Dívidas Transferidas
Ficam com arrematante (não subrogadas)
🔧 Reforma / Operacional
Custos do imóvel
Resultado Estimado
Só a compra
sem reforma
66,9%
R$ 125.040,00
antes de revender (sem corretor, IR, honorários)
✓ Líquido após revenda
com reforma estimada
20,6%
R$ 53.200,00
o retorno que importa
Investimento na compra
R$ 186.960,00
Valor de mercado
🎯 Margem de segurança
40,1%
🏷️ Desconto s/ avaliação judicial
39,6%
Ajustar o lance recalcula os dois retornos.
Cálculo estimado baseado na Análise Financeira. ITBI, despesas e comissão recalculam automaticamente. Valores de mercado e reforma podem variar. Consulte sempre um advogado antes de arrematar.
Financiar e revender: simule o lucro
Ajuste as variáveis e veja o impacto em tempo real
Financiado, quitando o saldo na venda · mercado R$ 312.000,00
+R$ 38.972,73
ROI: 16,7%Segurando os 360 meses integrais, o custo de juros seria ~R$ 217.322,00. Por isso o flip rápido é o uso eficiente da alavancagem — você carrega só as parcelas até revender e quita o saldo com o produto da venda. Simulação aproximada; condições reais variam por banco e perfil de crédito.
Simulação aproximada. Condições reais variam conforme banco, perfil de crédito e taxas vigentes.
Due Diligence Completa
Análise jurídica e documental detalhada
Due Diligence Completa
Análise jurídica e documental completa do imóvel e do executado
Pacote completo de certidões PF ou PJ
14 certidões PF · 16 certidões PJ
Matrícula atualizada do imóvel
Via portal oficial de cartórios
Dados cadastrais do executado
Receita Federal — CPF/CNPJ
Mandados de Prisão ativos
BNMP — CNJ
Execuções Penais
SEEU — CNJ
Protestos nacionais
IEPTB — base nacional
Relatório consolidado por IA
Tecnologia Rubedo IA
⚠ Resultado entregue em até 48h após a solicitação.
Análise completa
R$ 59,90
⚠ Disponível apenas em laudos reais
Itens verificados automaticamente via Tecnologia Rubedo IA + Banco Nacional de Dados Judiciais.
7
seções
38
itens
20
verificados
4
alertas
Análise do Edital
6/6 verificados
Publicação Válida (≥5 dias antes da praça)
Publicado em 25/10/2024
Descrição do Bem Confere com Matrícula
Descrição do edital confere com a matrícula
Condições de Pagamento
30% na assinatura + 70% em até 30 dias
Venda Ad Corpus ou Ad Mensuram
Venda AD CORPUS (no estado em que se encontra) — sem garantia de metragem
Sub-rogação de Débitos Propter Rem
Débitos sub-rogados no preço — arrematante NÃO paga dívidas antigas ✅
Comissão do Leiloeiro
5% sobre o valor de arrematação
Análise Processual
7/7 verificados
Intimação do Devedor (Art. 889 CPC)
Intimação localizada: Certidão de oficial de justiça fls. 432
Cônjuge/Companheiro Intimado
Cônjuge intimado: Citação por AR fls. 445
Embargos à Execução / de Terceiro
Nenhum embargo identificado
Recurso com Efeito Suspensivo
Nenhum recurso suspensivo
Bem Penhorado Corretamente
Penhora registrada: Termo de penhora fls. 210
Preço Vil (Art. 891 CPC — mínimo 50%)
Lance mínimo = 60% da avaliação — acima do piso legal
Score de Regularidade Processual
Score: 95/100 — Processo regular
Análise da Matrícula
1/6 verificados · 1 alerta
Matrícula Atualizada (máx. 30 dias)
Matrícula nº 45.821. Solicite uma matrícula atualizada (máx. 30 dias) no CRI competente ou via portal oficial de cartórios. Matrícula antiga pode omitir penhoras e ônus recentes.
Cadeia Dominial — Verdadeiro Proprietário
Proprietário: CARLOS ALBERTO MENEZES DA SILVA
Ônus Reais (Hipoteca, Alienação, Usufruto)
Penhora (AV. 3) — Banco Bradesco S.A.
CNIB — Averbação de Indisponibilidade
Consulte a CNIB (cnib.org.br) para verificar se há ordem judicial de indisponibilidade sobre o imóvel. Se houver, a transferência ao arrematante pode ser impedida até a baixa.
Penhoras de Outros Processos
Verifique na matrícula se existem outras penhoras registradas (além deste processo). Múltiplas penhoras indicam vários credores concorrentes, o que pode gerar disputas sobre o produto da arrematação.
Área Construída Confere com Descrição
Área informada: 68m² — confronte com a matrícula e certidão da prefeitura. Divergências podem indicar construção irregular sem habite-se.
Análise Financeira / Débitos
2/7 verificados · 2 alertas
IPTU em Atraso (Propter Rem)
Débito: R$ 4.800
Condomínio em Atraso (Propter Rem)
Débito: R$ 8.200
Dívida Ativa Municipal/Estadual/Federal
Solicite certidões de dívida ativa nas 3 esferas (municipal, estadual e federal). Débitos fiscais são propter rem (acompanham o imóvel) e podem ser cobrados do arrematante.
ITBI + Registro + Escritura (custos)
ITBI estimado: ~R$ 5.160 (3%)
Comissão do Leiloeiro (geralmente 5%)
5% = ~R$ 8.600
Honorários Advocatícios Estimados
Consulte advogado especialista. Típico: R$ 3.000–15.000
Viabilidade: Custo Total < Valor de Mercado?
Some todos os custos. O total deve ser < 70% do valor de mercado
Análise do Imóvel Físico
1/4 verificados
Imóvel Ocupado? Por quem?
Imóvel DESOCUPADO
Habite-se
Verifique na prefeitura de Praia Grande
Débitos de Água, Luz, Gás
Consulte as concessionárias diretamente
Área de Risco ou Proteção Ambiental
Verifique na prefeitura se há restrições
Análise do Magistrado e Vara
2/3 verificados
Perfil da Vara em Leilões
Tendência: FAVORAVEL — Concentração: 5% dos processos com histórico de leilão
Tempo Médio até Imissão na Posse
Média da vara: ~87 dias
Histórico de Embargos/Anulações na Vara
Histórico indisponível para esta vara
Análise de Partes
1/5 verificados · 1 alerta
Identificação do Polo Passivo (Devedor)
DADOS OMISSOS — Risco de nulidade por falta de qualificação do devedor
Recuperação Judicial ou Falência
Nenhuma detectada
Outros Credores Além do Exequente
Consulte o distribuidor forense local e a matrícula. Outros credores podem ter penhoras registradas e disputar o valor da arrematação, atrasando a liberação da carta.
Menores ou Incapazes Envolvidos
Verifique se há menores, interditados ou incapazes como partes no processo. Nesses casos, é obrigatória a intervenção do Ministério Público, e a falta pode causar nulidade.
Certidões Negativas e Reipersecutórias
Solicite certidões negativas municipais e verifique se há ações reivindicatórias ou reipersecutórias sobre o imóvel. Essas ações podem afetar a posse mesmo após arrematação.
Itens ✓ OK são validados via Tecnologia Rubedo IA + Banco Nacional de Dados Judiciais. Itens VERIFICAR requerem consulta manual. Itens 📋 AÇÃO requerem diligência pelo investidor.
Documentos Disponíveis
Edital, matrícula e certidões
Edital do Leilão
Baixar PDF original
Matrícula fornecida pelo leiloeiro
Matrícula do Imóvel
Baixar PDF original
Links verificados no momento da extração. Verifique sempre a autenticidade dos documentos no site oficial do leiloeiro antes de realizar lances.
Vizinhança e Infraestrutura
Pontos de interesse próximos ao imóvel
Rua Itamar, 415, Apto 32 — Praia Grande/SP
Nenhum estabelecimento encontrado nas proximidades.
Matrícula Online Atualizada
Emitida via portal oficial de cartórios
Ônus reais registrados (penhoras, hipotecas, alienações)
Histórico completo de proprietários
Averbações e registros recentes
Penhoras não visíveis no edital do leiloeiro
Resultado instantâneo via portal oficial
⚠ Reflete a matrícula até 3 dias úteis antes da pesquisa. Não possui validade jurídica de certidão.
Valor por estado
a partir de R$ 15,90
O valor varia conforme o estado do imóvel
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Serviços adicionais disponíveis para este imóvel
a partir de R$ 15,90
Matrícula atualizada via cartório oficial
Certidão Avulsa
Escolha uma certidão específica — por unidade
Certidões PF / PJ
14 certidões PF · 16 certidões PJ
Certidão Negativa Federal
CND — PGFN / Receita Federal
Certidão Negativa Trabalhista
CNDT — TST
Situação do CPF na Receita Federal
Comprovante de Situação Cadastral — CPF
Indisponibilidade de Bens
CNIB — ONR
Mandados de Prisão
BNMP — CNJ
Execuções Penais
SEEU — CNJ
Protestos em Cartório
IEPTB — Nacional
Certidão Negativa Estadual
CND Estadual — SEFAZ
Ações Cíveis e Criminais Estaduais
Certidão TJ — Tribunal de Justiça Estadual
Ações na Justiça Federal
Certidão TRF — Tribunal Regional Federal
Ações Trabalhistas
Certidão TRT — Tribunal Regional do Trabalho
Investigações no Ministério Público Federal
Certidão Negativa — MPF
Antecedentes Criminais
Certidão Polícia Civil Estadual
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Perguntas Frequentes
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