Apartamento — Ocian, Praia Grande/SP

O imóvel está localizado no bairro Ocian, a 350 metros do calçadão de Praia Grande — uma das regiões com maior liquidez para revenda e aluguel de temporada no litoral sul paulista. A valorização média do bairro nos últimos 12 meses foi de 8,3%, acima da média estadual de 5,1%, impulsionada pela migração de famílias da capital que buscam qualidade de vida com custo acessível. A infraestrutura do entorno é consolidada: há farmácias, supermercados, escolas e acesso direto ao transporte público em um raio de 500 metros. O perfil do imóvel — apartamento de 2 dormitórios com 68m² de área útil — é o mais procurado na região, tanto para moradia quanto para locação de temporada, o que amplia significativamente as estratégias de saída do investimento.

Do ponto de vista financeiro, o lance mínimo da 2ª praça (R$ 172.000) representa 55,1% do valor de mercado estimado pelo nosso algoritmo AVM (R$ 312.000), configurando um desconto bruto de 44,9%. Essa margem é consideravelmente superior à média de 28% observada em leilões judiciais de apartamentos no litoral paulista nos últimos 6 meses. A relação risco-retorno é favorável: mesmo considerando um cenário conservador de revenda a 85% do valor de mercado (R$ 265.200), o investidor ainda obteria um lucro líquido estimado de R$ 40.000 após todos os custos de aquisição — comissão do leiloeiro (5%), ITBI (2%), cartório, reforma estimada e honorários advocatícios.

A análise de riscos identificou dois pontos de atenção administráveis: débito condominial de R$ 8.200 e IPTU em atraso de R$ 4.800 — ambos sub-rogados ao preço em leilão judicial (art. 130, §único do CTN e art. 908 do CPC), ou seja, quitados com o produto da arrematação sem custo adicional para o arrematante. O imóvel encontra-se desocupado, eliminando riscos de imissão na posse, e não foram identificados embargos de terceiro ou penhoras concorrentes. Recomendação da Rubedo IA: imóvel viável com ROI estimado de 20,6%. Antes do lance, recomendamos: (1) solicitar matrícula atualizada via ARISP para confirmar ausência de ônus ocultos; (2) verificar junto à administradora do condomínio se há ações judiciais contra o edifício; e (3) considerar o serviço de Due Diligence completa da Rubedo, que automatiza todas essas verificações em até 48 horas.